«Держи карман шире!» или прибыльные тенденции на рынке торговой недвижимости»

Торговая недвижимость остается самым оживленно развивающимся сектором рынка коммерческой недвижимости. Социально-экономическая ситуация в регионах, обычно, выигрывает за счет развития торгового сектора, привлекая вкладывательные потоки интернациональных и русских сетевых ритейлеров.

В преддверии 2-ой сибирской региональной конференции «Управление коммерческой недвижимостью», участники отрасли дали комменты по текущей ситуации и многообещающим тенденциям рынка торговой недвижимости в регионе.

Для справки. Торговые площади Новосибирска:

- общая торговая площадь высококачественных торговых площадей: 398 333 кв.м.

- объем высококачественных торговых площадей на 1 000 обитателей: 283 кв.м.

По данным обзора рынка инвестиций в недвижимость Рф за 2 квартал 2011 года компании JonesLangLaSalle.

Часть 1. «Дрожжи и вожжи» о том, что провоцирует и тормозит развитие торгового сектора недвижимости в регионе.

Матвей Ляпин, директор компании «СМАРТ-коммерческая недвижимость»:

- Неразвитость инфраструктуры многих городов очень тормозит развитие цивилизованной торговли. До сего времени в почти всех городках Сибири оформление и строительство «с нуля» является геройским событием.

Стимулов для роста еще сильно много. В стрит-ритейле, к примеру, определяющим фактором роста является наличие (а по факту — отсутствие) помещений нужного формата в требуемых местах.

Дмитрий Грибков, директор по стратегическому развитию компании «Шинтоп»:

- Не на 100% рынок недвижимости может и должен удовлетворять потребности розничных сетей (а именно, говорю о форматах более 2000 кв. м.). Потому сети тоже начали приспособиться под способности, которые предлагают брокеры и девелоперы недвижимости, исходя из наилучшей предлагаемой локации, тем развивая и управляя новыми персональными форматами, при условии, что EBITDA/ кв. м. остается мотивированной.

Большие сетевые магазины сталкиваются с основной неувязкой это форматность магазинов, которая с одной стороны позволяет сетям стремительно завоевывать рынки, масштабируя испытанный концепт, но с другой, — является главным препятствием, который просит определенных площадей и формы коммерческой недвижимости.

Лена Шевчук, вице-президент GVASawyer по коммерческой недвижимости:

- 2010 год показал, что после кризиса некие сектора бизнеса, и соответственно недвижимости, восстанавливаются стремительно и отлично. И, сначала, это торговая недвижимость. Даже в самый разгар кризиса обороты розничной торговли в форматах «эконом» и «дисконт» превосходили обороты 2009 года. А к середине 2010 стали восстанавливать потерянные обороты и поболее дорогие форматы — «средний» и «средний+».

Потому совсем разумно, что на данный момент развитие торговых центров идет очень интенсивно. Наблюдается спрос на высококачественные торговые центры, как посреди арендаторов, так и посреди вкладывательных покупателей. Но при всем этом, идет суровое вымывание с рынка некачественных торговых объектов — с необмысленной концепцией, плохим местоположением.

Александр Назаров, директор Nazarov & Partners. Commercial Real Estate:

- Выбор помещений очень небольшой в городке, вроде бы ни казалось, что город большой. А когда нет выбора, то приходится наслаждаться тем, что есть.

Вячеслав Демидов, директор по развитию ОАО «Модный Континент» (бренд INCITY):

- Арендаторы временами сталкиваются с нечистоплотностью хозяев торговых площадей. К примеру, мы заключили контракт с торговым центром на стадии строительства, прописали в нем согласованные обеими сторонами условия. После того, как мы провели ремонт площадки и запустили магазин, арендодатель поставил нас в известность о повышении арендной платы.

Можно сказать, что рынок Новосибирска один из самых насыщенных торговыми площадями посреди городов-миллионников. По данным компании Jones Lang LaSalle, в первом полугодии 2011 года было введено 92 000 кв. м высококачественных торговых площадей. И в последнее время этот показатель будет расти. Не считая того, ожидается рост интересов девелоперов и ритейлеров к региональным рынкам.

Часть 2. «Сети снова в расцвете» о том, как сетевой ритейл ведет экспансию в регион и содействует развитию торгового сектора.

Матвей Ляпин, директор компании «СМАРТ-коммерческая недвижимость»:

- Пока безупречной ситуацией для развития русских, а тем паче западных сетей является экспансия в, так именуемые, города-миллионники, где уже находятся разноформатные предложения для ведения торговли.

Дмитрий Грибков, директор по стратегическому развитию компании «Шинтоп»:

- В развитии больших сетевых игроков экспансия в регионы стоит как стратегическая. Потому что для удачного развития хоть какой розничной концепции работает золотое правило — Location, Location и снова Location (LLL), то компании с точной стратегией стараются на данный момент захватить наилучшие места в городках с наилучшим покупательским трафиком, где они резвее приобретут узнаваемость и лояльность покупателей.

Сибирский регион очень симпатичный и стратегический объект для широкомасштабной экспансии на Восток Рф.

Лена Шевчук, вице-президент GVASawyer по коммерческой недвижимости:

- В текущее время сетевые ритейлеры уже интенсивно рассматривают регионы и предсказывают активное развитие. При этом, энтузиазм вызывают уже не только лишь города-миллионники, да и 500-300 тысячники. В особенности, в регионах с высочайшей покупательской способностью.

К примеру, в Сургуте — городке с 300-тысячным популяцией — в 2010 году открылся торгово-развлекательный центр «Вершина» площадью около 40 000 кв.м., с красивым набором сетевых операторов. И ведется строительство «Сургут Сити Мола» площадью 154 000 кв.м.

Марина Федорова, директор департамента стрит-ритейла NAIBecar:

- Процесс экспансии зависит, сначала, от количества населения и покупательской возможности обитателей определенного региона.

Александр Назаров, директор Nazarov & Partners. Commercial Real Estate:

- На мой взор, Новосибирск довольно привлекателен для сетевиков, но не до безумия. Одной из обстоятельств, кстати, которая тормозит процесс экспансии, является отсутствие помещений, подходящих для их требований, и отсутствие торговых центров с грамотной концепцией.

Вячеслав Демидов, директор по развитию ОАО «Модный Континент» (бренд INCITY):

- Русским компаниям арендодатели пробуют навязать наивысшую арендную ставку, а зарубежным брендам площади достаются под процент с продаж. Время от времени, чтоб привлечь известную западную марку, арендодатель даже берет на себя ремонт помещения. Естественно, русским магазинам это и не снилось. Вобщем, уже на данный момент можно предсказывать изменение ситуации. Русские бренды интенсивно развиваются, становятся конкурентоспособными, увлекательными потребителю, так что, думаю, торговые центры скоро будут охотиться за успешными русскими марками.

Данил Прудников, директор агентства коммерческой недвижимости «МДБрокер»:

- Зарубежные компании — арендаторы, такие как «Ашан», Castorama , Decathlon и др., заключают сделку аренды сроком до 25 лет и выше, где детально прописываются все условия расторжения, текущего и полгого ремонта, индексации и т.д.

Олеся Черданцева, управляющий отдела аналитики рынков торговой недвижимости и инвестиций компании JonesLangLaSalle:

- Энтузиазм к торговой недвижимости в региональных городках обоснован недостатком высококачественных площадей. Принципиальным дополнением к сложившейся ситуации является наличие огромного объема ликвидности на рынке, без этого инвесторам было бы трудно реализовывать свои вкладывательные идеи.

Часть 3. «Здрасьте, — произнесут власти» о том, какие шаги со стороны местной власти могли бы привлечь вкладывательные потоки в сектор торговой недвижимости региона.

Матвей Ляпин, директор компании «СМАРТ-коммерческая недвижимость»:

- Открытость инфы. На сей день, сильно мало регионов могут повытрепываться информационными системами, где инвестор ощущает себя комфортабельно в плане получения, анализа и достоверности предлагаемых данных. Всем популярная коррупция, — о которой и гласить не охото: пока не отыщешь канал — ничего не решается, что совершенно точно тормозит развитие торговых сетей.

Дмитрий Грибков, директор по стратегическому развитию компании «Шинтоп»:

- Приход огромных федеральных игроков всегда оказывает влияние не только лишь на экономическое развитие региона, да и меняет культуру потребительского рынка, предлагая новые продукты, сервисные услуги, новые подходы к конечному потребителю. Потому для администраций регионов, это отличные социальные и экономические инвестиции в стремительно развивающую и стремительно окупаемую ветвь. Но история развития интернациональных сетей в Рф, (к примеру, «ИКЕА») указывает, что не всегда местные власти идут навстречу розничным сетям. В главном, это связано с неразвитыми современными и модернизированными бизнес-процессами управления местной власти и теми потребностями, которые нужны для развития потребительского рынка региона.

Лена Шевчук, вице-президент GVASawyer по коммерческой недвижимости:

- Грамотная работа администрации городка с земляными участками под торговое строительство. В том числе, с местными девелоперами, обладающими ликвидными участками, но не имеющими способности производить строительство. Выделение участков, их легитимное оформление и помощь с подведением коммуникаций завлечет более активных на данный момент больших ритейлеров — форматы супермаркетов, DIY. Централизованная работа администрации городка с наикрупнейшими ритейлерами.

Часть 4. «Магазин, магазин — отлично, что не один», о форматах, тенденциях и прогнозах на рынке торговой недвижимости: от «сегодня» — до «лет через десять».

Дмитрий Грибков, директор по стратегическому развитию компании «Шинтоп»:

- За последние 10 лет потребительский рынок перебежал на новый эволюционный уровень современной торговли, появились супермаркеты и торговые центры, где клиент может за среднее время отыскать все, что ему необходимо под одной крышей и по прибыльным ценам. Удобство, время и выгода покупки — это тренды современного покупателя.

Марина Федорова, директор департамента стрит-ритейла NAIBecar:

- Более успешными являются большие форматы в отлично расположенных местах. Броским примером может служить проекты холдинговой компании «Адамант».

Лена Шевчук, вице-президент GVASawyer по коммерческой недвижимости:

- После кризиса торговые операторы более интенсивно рассматривают в аренду помещения в торговых центрах в тех районах, где еще не так сильна конкурентность. Это, сначала, спальные районы городка и районы новейшей массовой застройки. Сформированная в таких районах точная мотивированная группа покупателей, которая нуждается в торговом центре с продуктами первой необходимости и базисным веселительным сектором, обеспечит успешное функционирование торгового объекта. Естественно, для этого торговый центр должен верно выдерживать концепцию, и состав арендаторов должен быть в единой ценовой категории.

Александр Назаров, директор Nazarov & Partners. Commercial Real Estate:

- Видна тенденция такового формата, как фитнес-клубы. Пока только прощупывают, собирают информацию, но, думаю, скоро зайдут в регион.

Матвей Ляпин, директор компании «СМАРТ-коммерческая недвижимость»:

- Недалекое будущее, с горизонтом 5-10 лет, в Рф — за спец, крупноформатными центрами торговли: аутлет-центры, лайф-стайл, садовые центры и т.д. Обеспеченность населения транспортом вырастает, и формат, размещенный на выезде из городка, ожидает фуррор.

Юлия Сураева, управляющий проектов агентства стратегических коммуникаций «В`ДА»:

- Общая линия воззрений участников и профессионалов рынка: прогресс очевиден, да и точек роста ещё довольно. В таких критериях животрепещуща потребность консолидации опыта и познаний всех участников рынка коммерческой недвижимости: и хозяев, и ритейлеров, и девелоперов, и риэлторов, и управляющих компаний — необходимо встречаться, разговаривать и развивать деловые процессы в данной отрасли. Чем и предлагаем заняться 15 сентября в Новосибирске, в рамках конференции, которую наше агентство организует 2-ой год попорядку, вдохновляясь и руководствуясь практическим фуррором первого мероприятия.