Итоги года: тенденции-2010 рынка загородной недвижимости эконом-класса

2010 год прорисовал черты нового, посткризисного земляного рынка: стоимость не стала быть фактором, фактически стопроцентно определяющим спрос в эконом-классе. Клиент стал более разборчив, и готов платить дороже за высококачественный продукт.

Спрос: клиент стал разборчивее

Спецы компании «ЗемАктив» отметили три главные тенденции, проявившиеся в покупательских предпочтениях:

- Проявился скопленный за время кризиса отложенный спрос.

- Смещение спроса от участков без подряда к участкам с подрядом и мультиформатным поселкам.

- Покупатели уже не желают рисковать, потому готовы выбирать более дорогие, да и более надежные варианты, с гарантией подведения коммуникаций и выполнения застройщиком иных обязанностей.

В кризис 2009 года на рынке появилось огромное количество дешевых участков без подряда, и покупатели стали интенсивно получать дешевенькую землю. Но в 2010 году они столкнулись с рисками, присущими этому формату: отсутствием обещанных девелоперами коммуникаций и дорог, что не позволяло начать строительство собственного дома, и осознанием, что из-за различных сроков старта строительства на каждом участке, жить на стройке придется много лет.

Потому покупатели-2010, отслеживающие ситуацию в различных поселках, уже не торопились скупать самое доступное. В итоге спросом стали воспользоваться более дорогие предложения участков без подряда, в цена которых уже были включены коммуникации, также участки с подрядом и мультиформатные поселки. «Приобретение участка в таком поселке давало покупателю больше убежденности, что коммуникации будут подведены в срок. Таким макаром, в 2010 году участки без подряда закончили быть единственным форматом с значимым объемом спроса», — разъясняет управляющий компании «ЗемАктив» ЮлияСевериненко.

Предложение: мультиформатные поселки выходят на рынок

Основными тенденциями 2010 года исходя из убеждений предложения на рынке эконом-класса стали:

- насыщенный вывод на рынок новых поселков эконом-класса, нередко — непрофильными застройщиками, рост конкуренции.

- если в 2009 году фактически весь объем нового предложения приходился на участки без подряда, то в 2010 начало расти число мультиформатных поселков. По итогам года конкретно поселки смешанного формата стали фаворитами по объемам продаж на самых фаворитных направлениях – Новорижском и Симферопольском.

- продолжили интенсивно развиваться южные направления: Симферопольское, Киевское.

«В течение года формат «участков без подряда» несколько сдал свои позиции. Но, это «отступление» оказалось малозначительным: за 2010 год в структуре предложения пригородного рынка эконом-класса толика этого формата снизилась с 80% до 75%. Так что это как и раньше основное предложение в секторе далеких дач и более интенсивно приобретаемые объекты.» – заключает Юлия Севериненко. Не считая того, девелоперы стали усложнять состав продукта «участок без подряда». Сейчас, чтоб проект был удачным, малого набора коммуникаций уже недостаточно. Нужны высококачественные внутрипоселковые дороги, обмысленный общий стиль поселка, развитая инфраструктура: детские и спортивные площадки, обустроенные пляжные и прогулочные зоны, гостевые парковки, ландшафтные объекты.

Опасности: клиент стал осторожнее

Высочайший спрос на участки без подряда в кризисное время сделал этот пригородный формат чуть не единственным удачным сектором на рынке недвижимости. Соответственно, на рынке появилось довольно много поселков, освоением которых занялись непрофильные застройщики. А отсутствие опыта реализации проектов в области пригородной недвижимости привело к тому, что выполнить в срок и отменно свои обязательства перед покупателями они не смогли, и в 2010 году это проявилось более ярко.

Для неких покупателей, купивших дешевенькую землю без подряда во время кризиса, 2010 год стал «годом несбывшихся надежд». Спецы компании «ЗемАктив» выделили три главные препядствия, с которыми столкнулись потребители в неких поселках.

- Юридически неточное оформление сделок, из-за чего покупатели не смогли получить свидетельство о праве принадлежности на землю. В итоге были обязаны без помощи других, через трибунал, добиваться доказательства права принадлежности на свои участки.

- Отсутствие высококачественного дорожного полотна на местности новых поселков.

- Отсутствие обещанных девелопером коммуникаций – газа и электричества, или предоставление мощностей не в полном объеме.

«Поэтому покупатели в 2010 году стали более аккуратны, до того как совершить покупку, они интересовались репутацией девелопера, и предпочитали участки во вторых очередях уже готовых поселков», — гласит Юлия Севериненко.

Цены: рост за счет заполнения продукта.

Можно отметить и главные тенденции, характеризующие ценовой разброс на пригородном рынке в 2010 году.

- Положительная ценовая динамика на рынке в целом.

- Рост цен происходил не за счет подорожания самой земли, а за счет большего заполнения продукта в предлагаемых поселках.

«По итогам года цена участков без подряда указывает положительную динамику: в первом полугодии мы следили понижение средней цены за сотку на 3-5%, но за три месяца озари цены выросли на 5-10%», — отмечает Юлия Севериненко. При всем этом рост цен на землю «в чистом виде» составил менее 5% за год. А вот за счет того, что по мере развития проектов многие участники рынка включали в цена сотки коммуникации, дороги, фасадные огораживания и инфраструктуру, итоговый рост цен составил за год 18%. Таковой подход к ценообразованию на данный момент практикуют все бывалые и удачные девелоперы, потому что он комфортен для потребителя – позволяет более стремительно и беспристрастно оценить цена покупки.

Земляной рынок: ленд-лордам пришлось перестроиться

В 2010 году поведение хозяев больших земляных массивов охарактеризовывали последующие тенденции :

- В структуре сделок покупка земель в спекулятивных целях фактически отсутствовала (до кризиса это был один из главных видов покупок).

- Обладатели больших участков проводили межевание и реализовывали участки в розницу под застройку.

По воззрению Юлии Севериненко, в 2010 году главные игроки земляного рынка Подмосковья переориентировались на реализацию земли конечному потребителю. «Отсутствие спроса со стороны девелоперов и инвесторов и понижение цен на большие участки, принудили ленд-лордов интенсивно выводить на рынок поселки, предлагая, в главном, формат «участки без подряда», — гласит Севериненко. В то же время некие компании стали развивать проекты в области коммерческой недвижимости, в большей степени – в складском секторе.

Что касается девелоперов, то основной тенденцией для их было приобретение земли под определенный проект с уже сделанной и проработанной концепцией.

Прогноз на 2011 год

Главные тенденции, которые специалисты компании «ЗемАктив» предсказывают на пригородном рынке:

- 2011-й станет годом предстоящего восстановления и развития пригородного рынка недвижимости. Не считая того, будут сохраняться главные тенденции уходящего года. Спрос, вероятнее всего, будет возрастать. В уходящем году люди уже стали ощущать себя увереннее в финансовом плане, и это уже сказалось на активности покупателей не только лишь участков без подряда, да и более дорогих участков с подрядом и готовых домов

- Более нужны будут поселки в высочайшей степени готовности с неплохой инфраструктурой и полным объемом коммуникаций. На такие объекты спрос вырастает, что и приведет к росту цены.

- Девелоперы будут выбирать участки под поселки еще больше кропотливо. В 2011 году выиграют те ленд-лорды, которые выставят на продажу площадки в комплексно развивающихся районах с обмысленной инфраструктурой.

- Покупатели станут еще больше требовательными к качеству предложения. В итоге непрофессиональные компании-застройщики равномерно уйдут с рынка, а основная конкурентноспособная борьба переместится из ценовой плоскости в область кропотливой проработки концепции продукта.