Обзор рынка офисной недвижимости: 1 квартал 2011 года

За 1-ый квартал 2011 года на офисном рынке укрепились все те тенденции, которые наблюдались в конце прошедшего года. Очередных резких потрясений не вышло, рынок продолжил восстанавливаться, хотя о полном оздоровлении гласить еще рано. По данным аналитиков Управляющей компании «Фрагра» объемы сделок на данном рынке выросли. Если в 1 кв. 2010 года 70% сделок заключались на площади наименее 2 000 кв.м, то в этом году более половины сделок заключены на площади 3 000 кв.м и больше. Не считая того, наблюдается и рост арендных ставок (4-7% в 1 кв. 2011).

«Главное сообщение, которое можно прочесть на рынке в этом году — банки готовы кредитовать девелоперские проекты. Вобщем, пока работа идет со старенькыми партнерами, — считает Миша Шутов, Коммерческий директор УК «Фрагра». — К примеру, с начала этого года Система-ГАЛС получила целевое финансирование от ВТБ для реализации ряда замороженных проектов, ПИКу удалось достигнуть от Номос-банка рефинансирование задолженности».

Также по данным профессионалов компании «Фрагра» за ближайшее время наблюдались вкладывательные сделки. Все же, на рынке, как и раньше, преобладают случаи покупки «под себя». При всем этом необходимо отметить, что количество предложения сокращается. Так, к примеру, компания «Ростелеком», хотя на публике заявила о готовности приобрести офисное здание, еще пока находится в поиске.

Были разморожены многие масштабные проекты, приостановленные сначала кризиса на картонной стадии. К примеру, возобновлена работа над проектом функционального комплекса «City Palace» (девелоперы «Интеко» и «Снегири Девелопмент») площадью около 170 тыс. кв. м, из которых 80 тыс. кв. м будут занимать офисные помещения. Компания Bosch приступила к строительству своей русской штабквартиры в Химках (участок под проект был подобран еще до кризиса). В очередной раз возобновлена работа МФК «Царев Сад» на Софийской набережной (это, пожалуй, самый узнаваемый долгострой в Рф нового времени, проекту уже 10 лет).

Оказал свое воздействие на рынок и запрет Столичного правительства на строительство кабинетов. Это некординально подстегнуло спрос, но, о суровом воздействии на рынок можно гласить исключительно в более долговременной перспективе, когда станет ясно виден недостаток новых проектов.

Поначалу года было поглощено порядка 160 тыс. кв. м. Посреди главных сделок можно выделить последующие:

- покупка башни «Федерация» ВТБ,

- «Гринатом» взял в ареду полностью офисное здание на Павелецкой набережной площадью 13 500 кв.м.

- «Уралвагонзавод» купил БЦ «Якиманка» площадью порядка 8 500 кв.м.

Оказывается на виду, что объемы сделок выросли. Если в первом квартале прошедшего года 70% сделок заключались на площади наименее 2 000 кв.м, то в этом году более половины сделок заключены на площади 3 000 кв.м и больше.

Как отмечают в УК «Фрагра», 1-ый квартал текущего года оказался относительно действенным в плане ввода в эксплуатацию новых офисных площадей. За отчетный период высококачественный офисный фонд Москвы вырос фактически на 190 тыс. кв. м. При всем этом необходимо отметить, что практически было введено в эксплуатацию только 100 тыщ квадратов, оставшиеся площади -плод затянувшихся согласований. Многие объекты были построены еще в прошедшем году, просто затянулась процедура прохождения госкомиссии.

Из числа объектов, которые были завершены в январе-марте, можно отметить бизнес-центр класса А «Преображенская площадь, 8 (площадь 70 тыс. кв. м), БЦ «Призма» (10 тыс. кв. м), БЦ «Линкор» (31 тыс. кв. м), БЦ «Marr Plaza» (21 тыс. кв. м), БЦ «Трио» (18 тыс. кв. м), также 2 и 3 корпуса БЦ «Solutions (30 тыс. кв. м). Таким макаром, в текущее время объем рынка высококачественных кабинетов в Москве составляет чуток наименее 10,3 млн. кв. м. Совокупная площадь строящихся и заявленных проектов в городке составляет порядка 4,2 млн. кв. м.

Во 2-м квартале к вводу запланированы последующие объекты. Mercury City Tower (87 тыс.кв.м), Imperia Tower (70 тыс.кв.м), «Легенда Цветного» (30 тыс.кв.м), ЭКО (13 тыс.кв.м). Необходимо отметить, что порядка 70% вышедших/заявленных к выходу офисных площадей позиционируются как класс A, что гласит о том, что девелоперы опять нацелены на спекулятивные реализации.

Средний уровень свободных площадей для класса А зафиксирован на уровне 10,5% и 17% для зон Бульварного и Садового кольца и 20% и 15% для зон ТТК и МКАД соответственно. Для кабинетов класса B подобные характеристики составили соответственно 7%, 14% и 16%. Как лицезреем, положение оказывает решающие воздействие на ликвидность.

В первом квартале ставки продолжили расти. По данным УК «Фрагра», более нужны оказались кабинеты уровня A и B+ в районах Садового и Бульварного кольца. В этих зонах ставки поднялись на 7%. В среднем по городку рост составил 4-5%. Необходимо отметить, что зависимо от местоположения ставки на площади 1-го класса могут значительно колебаться. Средние ставки на офисные площади класса А и В+ в зоне Садового и Бульварного кольца выше ставок в зоне ТТК от 28% до 40%.

Средняя арендная ставка составила порядка 800 баксов за кв.м в классе A, и 650 баксов за кв. м в классе B. Стоимость продаж — 9 600 баксов за кв.м в классе A и 5 500 баксов за кв.м в классе B.

Операционные расходы в первом квартале составили для кабинетов класса A в среднем 135-140 баксов за кв. м в год, для кабинетов В 115-120 баксов кв. м в год. В среднем ставка операционных расходов выросла на 5-7% по сопоставлению с показателями на конец 2010 года.

Короткая справка о компании

Управляющая компания «Фрагра» — одна из ведущих компаний на рынке услуг по всеохватывающему управлению недвижимостью.

Управляющая компания «Фрагра» оказывает услуги собственникам недвижимости с 1994 года. За 17 лет ее клиентами стали более 500 коммерческих и муниципальных организаций. Более 1 млн. кв. м объектов недвижимости находится в обслуживании Управляющей компании «Фрагра».

Посреди более важных клиентов и объектов, находящихся в управлении УК «Фрагра», можно выделить ОАО «Уралсиб», «XEROX», Бизнес-центр «Никитский, 5», Торговый центр «Сокольники», Логистический парк «Крекшино», ЗАО «ЕВРОЦЕМЕНТ групп», Министерство Зарубежных Дел Рф, Федеральный арбитражный трибунал МО, Храм Христа Спасателя, Лечебно-клинический комплекс ГКБ им. С.П. Боткина, Библиотека МГУ, бизнес-центр «На Звенигородском», бизнес-центр «РосЕвроПлаза» (Новосибирск), торгово-развлекательный центр «Планета» также другие объекты коммерческих и муниципальных организаций.

В текущее время «Фрагра» — это холдинг, состоящий из управляющей компании, производственных и обеспечительных подразделений.

Для воплощения собственной деятельности Управляющая компания «Фрагра» имеет все нужные сертификаты и лицензии, предусмотренные законодательством Русской Федерации.