Обзор рынка складской недвижимости: 1 квартал 2011 года

В 2011 году рынок складской недвижимости развивался конкретно потому что подразумевали аналитики в 2011. Спрос на складские площади рос, при всем этом количество предложения было невелико. Как итог продолжился рост ставок. По данным УК «Фрагра», рост арендных ставок по сопоставлению с концом 2010 г. составил более 7%. К концу 1 квартала 2011 года средние ставки аренды на складские помещения класса А составили около 118 $/кв.м/год, класса В — 108 $/кв.м/год.

По итогам исследования, проведенного спецами Управляющей компании «Фрагра», можно отметить повышение спроса на объекты складского рынка. При всем этом рост спроса проходил более значительными темпами, чем повышение предложения складских помещений, в итоге чего дисбаланс меж этими 2-мя величинами стал более приметен.

Знаковым событием на рынке можно считать покупку холдингом «ТВОЕ» у PNK Group автоматического склада на местности логистического парка PNK-Чехов. Эта сделка стала первой для складского рынка built-to-suit. Раздельно стоящее офисно-складское здание класса «А» площадью 24 107 кв. м было выстроено в согласовании с техническим заданием компании «ТВОЕ» по схеме built-to-suit на местности принадлежащего PNK Group логистического парка PNK-Чехов (общая площадь — 397 788 кв.м). Работы по проекту «ТВОЕ» начались в сентябре 2010 года, в реальный момент здание выстроено и введено в эксплуатацию.

«Можно представить, что в критериях недостатка предложения, спрос на проекты built-to-suit будет расти, — считает Миша Шутов, Коммерческий директор УК «Фрагра». — Сейчас по таковой схеме строятся порядка 300 тыс. кв. м складских помещений».

Еще одним приметным событием на рынке складской недвижимости стала покупка фондом Raven Russia логистического комплекса South Gate площадью 76 550 кв. м в Домодедовском районе Столичной области. Общая сумма сделки составит $54,5 млн. (с учетом земляного участка в 88 га — $99,3 млн). Не считая этого, Raven Russia придется выплатить банку Unicredit оставшийся от South Gate долг на сумму $43,4 млн. South Gate на 88% сдан в аренду компании John Deere. На 88 га можно выстроить еще дополнительно 440 000 кв. м.

По данным профессионалов компании «Фрагра», всего за 1-ый квартал было введено в эксплуатацию 23 тыщ квадратных метров складских площадей (из их 20 тыс. кв. м пришлись на долю складского комплекса «Саларьево» (девелопер New Logistic Systems). Прирост рынка составил порядка 5%, а общий объем — 6, 2 млн. кв.м.

Все же, объем нового строительства высококачественных складов в 1 квартале 2011 года превысил значение за аналогичный период 2010 года на 29%. Необходимо отметить, что ряд проектов не удалось ввести в эксплуатацию в 2010 году как заявлялось, их открытие перенесено на 2011 (посреди больших проектов — складской комплекс «Апаринки», технопарк «Крекшино» и др.). До конца 2011 года ожидается к вводу в эксплуатацию еще несколько объектов суммарной площадью порядка 400 000 кв.м. Таким макаром, по итогам 2011 года может быть выстроено около 430 000 кв. м высококачественных складских площадей, что на 25% больше, чем в прошедшем году и практически в 2 раза меньше по сопоставлению с докризисными значениями 2008-2009 гг.

Посреди объектов, заявленных к вводу на 2011 год, преобладают складские комплексы класса А. Как отмечают аналитики УК «Фрагра», сейчас класс A занимает 70% от всего предложения. Это гласит о том, что многие склады сейчас строятся в спекулятивных целях. Посреди строящихся проектов можно выделить «Аспаринки» (девелопер W Company), логистический парк «Дмитрово» (Гепамко), PNK Чехов (PNK), «Белая дача» (Hines).

«В начале года мы узрели возобновление целого ряда складских проектов, но необходимо отметить, что большая часть из их было остановлено еще в картонной стадии, потому их строительство займет достаточно длительное время. Меж тем, темпы ввода, которые мы лицезреем сейчас, отстают от спроса. В итоге длится рост ставок аренды», — ведает М.Шутов.

Толика свободных площадей составила по данным на конец первого квартала 2011 года порядка 5%. Главные арендаторы сейчас — это ритейлеры, сначала продуктовые. Более нужны помещенья площадью до 5 000 кв.м. К концу 1 квартала 2011 года средние ставки аренды на складские помещения класса А составили около 118 $/кв.м/год. В классе В — 108 $/кв.м/год (данные приводятся без учета НДС и операционных расходов). Рост арендных ставок по сопоставлению с концом 2010 г. составил 7,2%.

На складские помещения, расположенные в границах Москвы, арендные ставки выше, чем в Столичной области. Ставки аренды складских помещений класса A в границах Москвы в среднем выше на 18-20%, чем в Столичной области, класса B -выше на 10-15%.

Если гласить о продаже, то квадратный метр склада в Москве может стоить в 1,5 -2 раза дороже, чем площади аналогичного свойства в области. В Москве цены составляют порядка 2 000 баксов за кв.м в классе А, и 1 600 баксов за кв. м в классе B, в Столичной области цены 1 200 и 1 000 баксов за кв.м соответственно.

«Учитывая новые инициативы властей по ограничению строительства новых складов вдоль дорог в границах Огромного бетонного кольца, можно представить, что в дальнейшем разрыв в ставках меж Москвой и областью продолжит увеличиваться», — резюмирует г-н Шутов.

Короткая справка о компании

Управляющая компания «Фрагра» — одна из ведущих компаний на рынке услуг по всеохватывающему управлению недвижимостью.

Управляющая компания «Фрагра» оказывает услуги собственникам недвижимости с 1994 года. За 17 лет ее клиентами стали более 500 коммерческих и муниципальных организаций. Более 1 млн. кв. м объектов недвижимости находится в обслуживании Управляющей компании «Фрагра».

Посреди более важных клиентов и объектов, находящихся в управлении УК «Фрагра», можно выделить ОАО «Уралсиб», «XEROX», Бизнес-центр «Никитский, 5», Торговый центр «Сокольники», Логистический парк «Крекшино», ЗАО «ЕВРОЦЕМЕНТ групп», Министерство Зарубежных Дел Рф, Федеральный арбитражный трибунал МО, Храм Христа Спасателя, Лечебно-клинический комплекс ГКБ им. С.П. Боткина, Библиотека МГУ, бизнес-центр «На Звенигородском», бизнес-центр «РосЕвроПлаза» (Новосибирск), торгово-развлекательный центр «Планета» также другие объекты коммерческих и муниципальных организаций.

В текущее время «Фрагра» — это холдинг, состоящий из управляющей компании, производственных и обеспечительных подразделений.

Для воплощения собственной деятельности Управляющая компания «Фрагра» имеет все нужные сертификаты и лицензии, предусмотренные законодательством Русской Федерации.