Офисы вместо тюрем: рейтинг СИЗО Москвы

В конце января 2012 года Счетная палата объявила о вероятном переносе СИЗО и тюрем Москвы за границы МКАД. В итоге, в черте городка может освободиться порядка 148000 кв.м недвижимости, применимой для коммерческого использования. Специалисты компании Penny Lane Realty — ведущего оператора на рынке жилой и коммерческой недвижимости — провели анализ более действенного использования помещений мест лишения свободы, и составили рейтинг самых ликвидных тюремных объектов. Основным аспектом при оценке исправительных учреждений стала возможная доходность строения после редевелопмента.

1-е место. Бутырская кутузка

Адресок — ул. Новослободская, 45.

Общая площадь — 42000 кв.м.

«Бутырка» находится в 15 минутках ходьбы от станции метро «Менделеевская», в районе деловой активности. Броско, что девелоперы уже перестраивали схожее учреждение в этом районе: в здании бывшей пересыльной женской кутузки по адресу Лесная ул., д.43 уже более 10 лет располагается бизнес-центр. Застройщиков не отпугнуло даже то, что все окна этого объекта выходили во внутренний двор, а коридоры были длинноватыми и темными. Сейчас в здании работают турагентства, страховые и консалтинговые компании.

«Среди всех СИЗО Москвы Бутырская кутузка — самый приметный объект, главное преимущество которого — месторасположение, — комментирует Максим Мошенников, директор по развитию департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty. — Большая площадь строения также расширяет диапазон его внедрения. Беря во внимание многолетнюю историю следственного изолятора, «Бутырка» может завлекать огромные туристские потоки, потому СИЗО можно приспособить под гостиницу, выставочные и культурные центры, творческие мастерские. Цена «Бутырки» сейчас мы оцениваем из расчета $1800-2300 за кв.м. Если представить, что на месте этой кутузки разместятся кабинеты, то это будут объекты класса В с арендной ставкой от $500-600 за кв.м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы».

2-е место. Матросская тишь

Адресок — ул. Матросская тишь, 18.

Общая площадь — 12500 кв.м.

Кутузка «Матросская тишина» размещена в Сокольниках — одном из самых экологически незапятнанных и зеленоватых районов Москвы. Обратная сторона улицы, на которой стоит объект, плотно застроена домами. В нескольких километрах от СИЗО размещен выставочный комплекс «Сокольники», гостиница Holliday Inn и маленькие бизнес-центры.

«Конечно, «Матросская тишина» уступает по собственной вкладывательной привлекательности «Бутырке», в том числе, из-за наименьшей площади местности, но также имеет отличные перспективы для редевелопмента, — гласит Максим Мошенников. — Сокольники — развитый исходя из убеждений девелопмента район, потому и гостиница, и апартаменты, и кабинеты органично дополнят местную инфраструктуру. Цена 1 кв.м при продаже кутузки инвестору будет достигать $1500-2000. Арендные ставки в бизнес-центре на месте «Матросской тишины» могут составить $400-500 за кв.м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы».

3-е место. Лефортово

Адресок — Лефортовский вал, д.5.

Общая площадь — 13500 кв.м.

Лефортовская кутузка — очередной из самых узнаваемых следственных изоляторов Москвы. Объект размещен в границах нескольких минут езды от станции метро «Авиамоторная», недалеко от Третьего Транспортного Кольца, в районе плотной жилой застройки и с развитой инфраструктурой. В радиусе 1 км находятся бизнес-центры В класса — «Синица Плаза», «Авиа Плаза», «Ростэк», «Интеграл».

«Здание, сначала, подходит под офисный центр, но при редевелопменте из бывшей кутузки можно выстроить также гостиницу, апарт-отель, апартаменты либо центр искусств, — рассуждает Максим Мошенников. — Цена 1 кв.м кутузки в существующем виде оценивается нами в $1100. Уровень арендных ставок после реконструкции будет находиться в спектре от $350 до 450 за кв.м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы».

4-е место. Войковская кутузка

Адресок — ул. Выборгская, 20.

Общая площадь — 23300 кв.м.

Войковская кутузка размещена в промзоне, включающей 29 огромных и малых промышленных компаний, также 8 научно-исследовательских институтов. На данной местности в том числе находятся бизнес-центры В класса — «На Ленинградском», «Головинские пруды», «На Войковской».

«Кроме того, по соседству с кутузкой бывшее здание НИИ перестроили в бизнес-центр общей площадью более 40000 кв.м, — ведает Максим Мошенников. — В 2011 году его, как арендный бизнес, заполучили инвесторы, что свидетельствует о востребованности объекта. Войковская кутузка полностью подходит для редевелопмента под кабинеты. Инвестору будет любопытно приобретение этого СИЗО по $700-900 за кв.м. Арендные ставки на помещения в нем способны достигать $300-400 за кв.м в год».

5-е место. Красноватая Пресня

Адресок — Силикатный 1-й пр-д., 11.

Общая площадь — 20700 кв.м.

Кутузка «Красная Пресня» находится в промышленной зоне Хорошевского района, потому фактически никакой коммерческой ценности собой не представляет. Меж Звенигородским шоссе и набережной Москвы-реки размещено несколько бизнес-центров, к примеру, «Магистраль Плаза», The Yard, бизнес-центр на Звенигородской.

«Реализация офисного центра, как и хоть какого другого объекта коммерческой недвижимости, на месте «Красной Пресни» станет для девелоперов инвестиционно-привлекательным проектом исключительно в случае всеохватывающего освоения местности промзоны, — разъясняет Максим Мошенников. — При всем этом условии наибольшая цена 1 кв.м кутузки может составить $800-1000, арендная ставка после реконструкции — $300-400 за кв.м, включая НДС и эксплуатационные расходы».

6-е место. Медведь

Адресок — ул. Вилюйская, 4.

Общая площадь — 14600 кв.м.

Кутузка «Медведь» находится в районе станции метро «Медведково» на границе со МКАДом, в промышленной зоне, которая употребляется под складские комплексы, производственные предприятия, гаражи. По плану Русских властей, данный следственный изолятор был должен стать наикрупнейшим исправительным учреждением в Москве, но строительство ограничилось 3-мя корпусами.

«Учитывая месторасположение кутузки, навряд ли из нее получится удачный объект коммерческой недвижимости, — колеблется Максим Мошенников. — Вне зависимости от того, каким образом будут употребляться корпусы СИЗО, стоимость 1 кв.м не будет превосходить $600-800, а арендная ставка перестроенного под кабинет строения — $250-300 за кв.м в год».

7-е место. Печатники

Адресок — ул. Шоссейная, 92.

Общая площадь — 21300 кв.м.

Женская кутузка «Печатники» равноудалена от станций метро «Братиславская» и «Марьино». «Печатники», по сути, неликвидный объект, — отмечает Максим Мошенников. — Расположенный на границе с промзоной, в обычном спальном районе Москвы, он не представляет собой никакого энтузиазма для инвесторов. Если даже представить, что случится волшебство и здание перестроят под бизнес-центр, навряд ли его купят больше, чем по $600-800 за кв.м, а арендные ставки на офисные площади не превысят $250 за кв.м в год».

«На 1-ый взор, местности тюрем и СИЗО отпугивают возможных инвесторов собственной аурой и дурной славой, — заключает Максим Мошенников. — Но, Наша родина — страна, пережившая ГУЛАГ, воровскую романтику 90-х годов, где фактически в каждой семье были репрессированы родственники, большая часть людей в ежедневной жизни употребляет «блатной» жаргон, а самая заказываемая песня в ресторанах — «Владимирский централ». Не сложно, что многие исправительные учреждения перевоплотился уже в известные бренды — «Бутырка», «Лефортово», «Матросская тишина». При рассмотрении их вероятного внедрения становится понятно, что никакая репутация не способна отбить у предпринимателей желания выстроить на месте тюрем объект недвижимости, если площади СИЗО вправду владеют коммерческим потенциалом. У первых 3-х объектов рейтинга, кроме неплохого месторасположения, есть также «имя», потому их вкладывательная привлекательность существенно выше других.

Кстати, кроме вышеупомянутой женской колонии на Лесной улице, девелоперы также удачно реконструировали местность Таганской кутузки. Административное здание этого СИЗО на данный момент употребляется под кабинеты, на месте снесенных корпусов построены детский сад и четыре жилых дома. С учетом запрета на строительство в границах ТТК, тенденция редевелопмента и реконструкции объектов в наиблежайшие годы только усилится, потому инвесторы станут проявлять энтузиазм к самым необычным объектам, в том числе и к тюрьмам».