Осторожно, долгострой!

Сначала 2012 года столичные власти предложили поменять закон ФЗ-214 и ввести уголовщину за нецелевое внедрение средств соинвесторов. О том, как эффективны подобные меры, почему «замораживаются» большие проекты, также — как не стать жертвой, покупая квартиру в новостройке, ведает директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский.

Почему скандалы с долгостроями на рынке Москвы и Подмосковья появляются с завидным всепостоянством? Целесообразны ли предлагаемые Москомстройинвестом поправки?

По сути девелоперы далековато не всегда повинны в срыве сроков и заморозке строй работ. Согласен — если подтвержден факт мошенничества — меры наказания должны быть очень жесткими. Но еще почаще долгострой появляется не из-за умышленных действий компании-застройщика, а конкретно из-за несовершенства

градостроительных законов в целом. Они так сложны, запутаны и неудобны для девелоперов, что работать, никогда не нарушив если не федерального законодательства, то хотя бы какого-либо распоряжения либо постановления городской администрации, просто нереально. А именно, начинать строй работы, собирая попутно отсутствующую исходно-разрешительную документацию, — обыденное дело.

Выходит, в действующих критериях гарантировать соблюдение сроков сдачи объекта не может ни одна компания-застройщик?

К огорчению, так. Грустно узнаваемый ЖК «Вертикаль» на Ленинском проспекте строился около 7 (!!!) лет. Из-за конфигурации этажности проекта в долгострой перевоплотился узнаваемый небоскреб «Дом на Мосфильмовской». В итоге, власти все таки разрешили сохранить проект в том виде, как он был задуман вначале. Вообщем сдача объекта в точно заявленные сроки — как досадно бы это не звучало, исключение из правил: большая часть задерживается как минимум на 3-6 месяцев.

Как можно сберечь, покупая дорогую квартиру элитного либо бизнес-класса в стадии котлована?

Для примера — в элитном ЖК «Садовые кварталы» квартиры предлагались на нулевом шаге от $6,8 тыщ за квадратный метр. Проект построен приблизительно на 50%, а стоимость выросла уже до $10-18 тыщ. Выгода явна. На шаге готовности около 90% в домах такового уровня все самые «вкусные» предложения уже разобраны инвесторами.

По-настоящему высококачественные варианты «вымываются» с рынка очень стремительно. В тех комплексах, которые в силу уникального местопложения/концепции совершенно точно будут очень успешны, квартиры раскупаются во время стройки даже без дисконта. К примеру, стоимость квадратного метра в ЖК Knightsbridge Private Park в Хамовниках уже стартует от

$17,5 до $20,5 тыщ за квадратный метр — при том, что до окончания проекта еще очень далековато.

Оправдан ли риск? Как отлично ли защищает клиентов закон 214-ФЗ в действующей редакции?

Сейчас это еще пока неидеальный, но основной метод понизить опасности. Обычно, если дело доходит до суда, выигрывают дольщики. К примеру, концерт ЛЭК в Санкт-Петербурге под опасностью иска о банкротстве возвратил средства покупателям. Другое дело, что получение средств через трибунал и со скандалом всегда связано с большущими нервными и временными затратами.

На что необходимо направить внимание, принимая решение о покупке?

Во-1-х, на срок деяния документов. Если сдача в эксплуатацию заявлена в ноябре 2013 года, а контракт на аренду участка исходит в 2012, ясно, что проект очень ненадежен. Во-2-х, на репутацию и финансовое положение застройщика.

К примеру, жертвы жульнических действий грустно известной компании «Энергостройкомлект-М», завлеченные низкими ценами, брали жилище, невзирая на то, что репутация девелопера уже тогда была не идеальна.

Ясно, что ни один застройщик не скажет откровенно о собственном финансовом положении…

Советую с осторожностью отнестись к домам, где реализации застыли либо идут значительно медлительнее, чем в среднем по рынку. Чем наименее активны реализации, тем медлительнее строится дом, в особенности если у девелоперов нет доступа к заемным средствам. Можно запросить у отдела продаж максимально большее количество вариантов квартир, и ситуация в целом станет ясна. Исключения — дорогие клубные дома, предложения в каких всегда длительно экспонируются на рынке из-за высочайшей цены. Принципиальный показатель — информация об уже реализованных проектах. Можно сопоставить, в какие сроки была запланирована их сдача, и выполнили ли они свои обещания.

Есть ли шанс избавиться от квартиры в долгострое, продав ее кому-нибудь еще?

На теоретическом уровне да, такую квартиру можно реализовать, но на практике — опять-таки много заморочек. К примеру, один из наших клиентов пробовал реализовать квартиру площадью 100 квадратов в долгострое бизнес-класса всего за 13 миллионов рублей. По стоимости ниже рынка. Но девелопер воспротивился переуступке прав, так как это предложение оказалось дешевле, чем впрямую от застройщика.

Какие стройки жилища в Москве сейчас заморожены/остановлены и почему? Какова политика нового мэра тут?

На шаге приблизительно 50% готовности остановлен дом бизнес-класса «Кутузовская миля» на Давыдковской улице.. В апреле 2010 года обладатель инвестконтракта — Федеральный Центр Общественного Развития — порвал контракт со структурным подразделением Mirax Group ООО «Аванта», которая вела строительство. В судебные тяжбы меж подрядчиком и инвестором были обязаны вмешаться московские власти: 1-ый заместитель мэра Москвы Владимир Ресин заявил, что жилой комплекс будет достраиваться уже без Mirax Group.

Какие меры нужно принимать властям, чтоб долгостроев стало меньше? На мой взор,действенное решение нового столичного мэра — ужесточение контроля за сроками строительства. Если подрядчик через месяц после получения нового заказа так и не вышел на стройплощадку, договор с ним расторгается. Ранее компании могли по полгода не начинать стройку. Также один изинструментов, при помощи которых власти могут и пробуют нажать на нарушителей, — включение нерадивых подрядчиков в «черный список». В реестр попадают компании, договоры с которыми были расторгнуты в судебном порядке. В дальнейшем они не допускаются к торгам по госзаказу, от сотрудничества с фигурантами перечня могут отрешиться и коммерческие структуры.

Принципиально улучшать законодательство. До того времени пока его нормы противоречат друг дружке и нет точных систем контроля за соблюдением требований законов, вопросы будут решаться в духе одичавшего рынка эры 90-х.