Почему арендодатели правят на рынке жилья в США?

Крах рынка недвижимости и 33%ый спад цен на жилище с 2006 года больше способствует аренде, а не приобретению жилища в личную собственность. Схожая тенденция будет доминировать на рынке жилища последующие четыре-пять лет.

Политики в Вашингтоне продолжают питать слабость к домовладению. Огромное количество недавнешних действий правительства могут расцениваться, как пробы сохранить дома даже для тех, кто не может для себя этого позволить.

Не считая особенных программ, таких как «Доступное жилище — понижение выплат», либо «Доступное жилище — рефинансирование», администрация Обамы пробует воскресить умирающий жилищный сектор, поощряя ипотечных заимодателей финансировать поновой займы по более низким ставкам, что понижает процентный доход для банков.

Трудности рефинансирования

Потому что деятельность, связанная с ипотекой, вся почаще включает ненужные займы, способность банков к рефинансированию понижается. На данный момент четыре банка держут под контролем 60% рынка ипотечного кредитования, и огромное количество компаний, обслуживающих закладные, провели сокращение штатов либо канителят перед тем, как приступить к работе с просроченными ипотечными кредитами и рефинансированию. Рефинансирование чуть ли возможно для 8 миллионов домовладельцев, находящихся «под водой» (другими словами тех, чьи долги превосходят цена домов), потому что новые условия рассматриваются как новые кредиты.

В итоге, многие из 20 млн. заемщиков, которые могли бы уменьшить свои ипотечные ставки более чем на один процент, не могут использовать рефинансирование.

2-ые займы: Рефинансирование «подводных» заемщиков в особенности тяжело, когда у их есть 2-ой ипотечный кредит, который также необходимо пересмотреть, либо в этом случае, когда страховые компании по ипотечному кредитованию должны согласиться на новые кредиты. Многие заемщики уже не могут претендовать на кредиты, потому что ужесточились условия кредитования. Банки обязаны были пересмотреть требования, чтоб избежать риска огромных утрат.

Лишение права выкупа закладной: Лишение должников права выкупа закладной были запрещены на пару лет, пока правительство пробовало поменять условия ипотечного кредитования, что, в значимой степени, не удалось. Потом в промышленности был введен добровольческий мораторий, что привело к панике, во время которой документы одобрялись без соответствующей проверки. Кредиторы пробовали избежать выселения людей из домов, потому что вместе с правительством была выработана реституция для проблемных ипотечных кредитов. В итоге, в 2011 году количество лишения права выкупа существенно снизилось по сопоставлению с 2010 годом, а 3-ем квартале было самым низким, начиная с 2007 года.

Эти меры вполне обратны удачным действиям Resolution Trust Corp., когда два десятилетия вспять кредиты и другие денежные активы были проданы личным лицам по очень низким ценам, чтоб убрать кавардак сбережений и займов.

Понижение количества личных собственников жилища: Невзирая на все меры, количество домовладельцев непреклонно понижается. Оно снизилась до 66% в четвертом квартале 2011 года, по сопоставлению с пиком 69,2% в четвертом квартале 2004 года.

Рост неплатежеспособности

Лишение права выкупа, высочайший уровень безработицы, жесткие эталоны кредитования и отсутствие средств на начальный взнос играют роль. Во 2-м квартале 2011 года более 3,6 млн. ипотечных кредитов были просрочены. Огромное количество людей, которые на техническом уровне являются домовладельцами, по сути — арендаторы.

Бесплатные арендаторы: начиная с 2006 года, 3,1 млн. человек, по существу проживают безвозмездно, не платя каждомесячные выплаты по кредитам.

Волновой эффект: Пока цены на жилище росли, америкосы были способны задерживать свои дома. Ипотека стала первым счетом, который они оплачивали каждый месяц, даже если им приходилось откладывать выплаты по кредитным картам, займам на машины и студенческие займы. Сейчас, когда цены на жилище падают, выплаты по ипотечным займам выполняются в последнюю очередь либо не выполняются совсем.

Если сохранятся исторические тенденции, то толика личной жилищной принадлежности возвратится к базисному уровню в 64% процента в четвертом квартале 2016 года.

Доступность: Огромное количество людей, включая всегда ожидающих увеличения цен риэлторов из Государственной Ассоциации, считают, что толика хозяев недвижимости должна повсевременно расти, так как сейчас жилище более доступно. При вычислении индекса доступности жилища, Ассоциация считает, что семья со средним доходом покупает дом на одну семью по средней стоимости на 20% дешевле, при условии фиксированной в течение 30 лет ставки по закладной.

Все же, нельзя ассоциировать сегодняшнюю соблазнительность покупки дома и условия 1990х и начала 2000х годов. Тогда уровень безработицы был существенно ниже, а цены на жилище безпрерывно росли с 30хгодов. Оплачивать ипотеку было просто. Позже произошел резкий скачок понижения цен, и выкуп по закладной стал немыслим.

Непостоянный заработок: не считая того, сократился реальный недельный заработок, длительная безработица распространяется везде. Средняя длительность безработицы составляет 40 недель. Количеств вакансий вырастает, но вновь прибывшие на рынок труда безработные не имеют нужных способностей, потому вакансии не заполняются.

Возможность приобретения недвижимости подавлена 10,7 миллионами «подводных» домовладельцев, которые не могу позволить для себя приобрести более дорогую недвижимость и высвободить место для новых покупателей.

Дорогостоящие дома: Невзирая на падение цен, покупка недвижимости все еще существенно дороже относительно аренды, даже при условии, что арендная плата вырастает, наблюдается спад предложений.

Арендная плата должна быть выше, чтоб восполнить домовладельцам снижающуюся ценность их принадлежности.

Потребительская экономия и спад в экономике в этом году только добавит привлекательности аренде и сделает приобретение домов в собственность еще наименее увлекательным. Также безработица будет расти, а доходы понижаться.