В 2011 году объем ввода офисных помещений вырос на 30%

К концу 2011 года, объем высококачественных офисных площадей превысил отметку в 2 млн кв. м, увеличившись за последний квартал на 31 680 кв. м. За октябрь-декабрь было введено в эксплуатацию четыре новых проекта, в том числе 1-ая фаза функционального комплекса «Аэропортсити Санкт-Петербург». Всего в течение 2011 года на рынок было выведено 170 080 кв. м высококачественных офисных площадей.

Более большие проекты, введенные в эксплуатацию в 2011 году

Источник: Jones Lang LaSalle

Таким макаром, по сопоставлению с предшествующим годом, объем ввода офисных площадей возрос практически на 30%. В будущем году к вводу запланировано около 200 000 кв. м при условии соблюдения сроков строительства проектов.

Исходя из убеждений рассредотачивания спроса по отраслям, более активным в 2011 году оказался торговый сектор с толикой 24%, также строительный (16%) сектор и сектор разработки недр (13%). Активность в строительном секторе подтверждает его постепенное восстановление после кризиса. В то же время банковский и денежный сектор пока остается в тени, формируя спрос в большей степени в B2C секторе за счет аренды интегрированных помещений. IT-сектор также проявлял высшую активность в 2011 году.

Структура сделок аренды по секторам, 2011

Источник: Jones Lang LaSalle

Если в первой половине 2011 года компании-арендаторы вели себя достаточно интенсивно, то к концу года ситуация поменялась. Объем незапятнанного поглощения в октябре-декабре 2011 года достигнул 20 430 кв. м офисных площадей (против 59 790 кв. м в четвертом квартале год назад). Таковой малый уровень поглощения за квартал свидетельствует о неуверенности рынка в будущей экономической ситуации. Потенциальные арендаторы заняли выжидательную позицию как минимум до весны 2012 года. Все же, характеристики поглощения за год достаточно высоки — 236 800 кв. м. Для сопоставления, в 2008 году объем незапятнанного поглощения составил 238 940 кв. м.

Толика свободных площадей в четвертом квартале возросла некординально — с 13,1% до 13,5% — за счет превышения объема нового предложения над незапятнанным поглощением. 2-ая фаза проекта «Санкт-Петербург Плаза» добавила 37 600 кв. м свободных площадей в Классе А посреди года. Проекты, вышедшие на рынок в 4 квартале, также пока остаются незанятыми. В абсолютном выражении объем свободных площадей остается высочайшим, в Классе А — 124 700 кв. м, а в Классе В — 148 200 кв. м.

Компании, ищущие офисные помещения, остаются очень чувствительными к арендным ставкам на рынке, что значительно ограничивает их потенциал роста. В четвертом квартале рублевые арендные ставки не поменялись. Но в баксовом эквиваленте из-за конфигурации курсов валют они снизились до 320-390 долл./кв. м/год для Класса А и 240-310 долл./кв. м/год для Класса В. Ставки в премиальном секторе не поменялись, остановившись на уровне 450-550 долл./кв. м/год (без учета НДС и операционных расходов).

Андрей Розов, управляющий филиала компании JonesLangLaSalleв Санкт-Петербурге отметил: «Можно утверждать, что рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга в 2011 году остался «рынком арендатора», невзирая на то, что характеристики незапятнанного поглощения офисных площадей превысили объем ввода площадей в 2011 году, и с января по декабрь мы следили понижение толики свободных площадей с 19.7 % до 13,5 %. Доминирующую роль арендаторов можно отметить и для большинства европейских рынков. Данный тренд, вероятнее всего сохранится и в 2012 году».

Вероника Лежнева, управляющий отдела исследовательских работ Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге добавила: «В 2012 году темпы понижения толики свободных площадей будут достаточно неспешными, так как объем нового предложения будет значимым для рынка и будет нужно время для его поглощения. При всем этом высочайший объем свободных площадей продолжит сдерживать рост ставок. Мы ожидаем, что реальный рост ставок будет происходить в спектре до 5-7%, при всем этом в более нужных проектах этот показатель будет несколько выше».